Condominio, nuove regole

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Le nuove norme semplificano alcuni aspetti della vita condominiale introducendo interessanti novità in termini di maggioranze e interventi. Analizziamo nel dettaglio questi cambiamenti.

Era dagli anni '40 che le norme di regolamentazione dei condomini non venivano toccate: in un contesto come quello condominiale in cui dispute anche molto accese a colpi di cause e rinvii sono all'ordine del giorno, era l'ora che si procedesse a dei cambiamenti e ad uno svecchiamento del tutto. Non sono ancora entrate in vigore, ma dopo l'approvazione del Senato nel 2011, la Camera dei deputati ha apportato alcune modifiche e ripassato la palla ai senatori, che si stima approveranno in tempi ragionevoli.

Quando sono state create le vecchie norme il numero condomìni nel nostro Paese era sicuramente più basso di oggi e, com'è facile immaginare, le esigenze erano ben diverse viste le condizioni di vita molto differenti. Proprio a causa di una normativa obsoleta, incapace di interpretare i bisogni attuali, i contenziosi a livello condominiale sono da decenni lunghissimi, contorti e " sanguinosi". Con queste nuove norme si va a legiferare su alcune materie gioco forza escluse in precedenza, come ad esempio la video sorveglianza o l'installazione di impianti per la produzione di energia con fonti rinnovabili (pannelli fotovoltaici, eolico ecc).

Questi sono i principali campi di applicazione con le relative novità.

Gli amministratori saranno soggetti a regole ed obblighi ben più stringenti rispetto a prima: del resto, un'attenta regolamentazione in questo campo era auspicabile, per mettere ordine a una professione non uniformemente regolamentata.

Oltre ad avere un diploma di maturità, dovranno aver frequentato e superato un corso abilitante alla professione e non essere mai stati condannati per reati contro il patrimonio. In caso in cui il ruolo venga ricoperto da un condomino, basterà quest'ultimo requisito. Da ora resteranno in carica due anni anziché uno, ma potranno essere licenziati in qualsiasi momento in caso mancata attuazione di delibere, di gravi irregolarità fiscali, di mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale o di quella per l'eventuale nomina di un nuovo amministratore, oltre che per il mancato utilizzo del conto corrente condominiale. Fino ad oggi l'utilizzo di un conto apposito (intestato al condominio stesso) per la gestione condominiale non era richiesto, ed il suo utilizzo era una buona pratica effettuata da alcuni ma non da tutti gli amministratori: da ora, sarà obbligatorio utilizzarlo non solo per le somme di denaro ricevute dai condòmini, ma anche per quelle erogate a terzi (ditte o professionisti per riparazioni e manutenzione, e così via). Per trasparenza, ogni condomino potrà far richiesta e visionare il relativo.

Tornando all'amministratore, qualora anche in caso di irregolarità come quelle sopra citate l'assemblea non volesse revocare il mandato, sarà possibile anche per un singolo abitante ricorrere al giudice per la revoca e rivalersi poi con il condominio per il rimborso delle spese legali sostenute. Il condominio stesso, in questo caso, potrà poi rivalersi per le stesse spese sull'amministratore licenziato. Riguardo i compensi, al momento della nomina e dell'eventuale rinnovo l'amministratore deve quantificare il suo compenso e non avrà diritto ad ulteriori entrate, a meno che l'assemblea non le deliberi appositamente. Diventa inoltre obbligatoria la stipula di una polizza assicurativa di responsabilità civile sull'operato dell'amministrazione di condominio, a spese dei condòmini.

Il distacco sarà permesso anche senza aspettare il parere favorevole dell'assemblea solo a chi vive in un appartamento non abbastanza riscaldato, perché vi arriva una quantità di calore minore rispetto alle altre unità abitative, a causa di problemi tecnici che non vengano risolti in un'intera stagione di accensione del riscaldamento. Inoltre, questo distacco non dovrà comportare squilibri di funzionamento nell'impianto degli altri condòmini e, ovviamente, non dovrà comportare per questi alcun aggravio di spesa. Chi si distacca dovrà invece continuare a contribuire ai costi di manutenzione dell'impianto del condominio.

Chiaramente non contemplata nelle norme di 70 anni fa, adesso si rende più agevole dotare le aree comuni del condominio di impianti di videosorveglianza, dato che basta il consenso della maggioranza dei partecipanti all'assemblea, a patto che sia presente una rappresentanza di almeno 500 su 1.000 millesimi (nota: i millesimi sono quell'unità di misura che definisce il valore di ogni singola unità in relazione al valore complessivo del condominio. Sono calcolati da un tecnico in base a coefficienti che dipendono da vari fattori: disposizione, piano, luminosità ecc). Ci sono però delle regole da osservare: segnalare le telecamere con appositi cartelli, visibili di giorno e di notte, in cui specificare se c'è un collegamento video diretto con le forze dell'ordine. Inoltre, le immagini non potranno essere conservate per più di 24 ore. La stessa maggioranza basterà per deliberare l'installazione di impianti di produzione di energia con fonti rinnovabili (eolica, solare e simili). Questi impianti potranno essere installati al servizio dell'intero palazzo o del singolo appartamento: in quest'ultimo caso sarà l'assemblea a provvedere alla ripartizione delle porzioni di tetto e di altre superfici comuni idonee tra gli interessati.

Altri poteri decisionali dell'assemblea e maggioranze necessarie

Sempre con il 50%+1 dei voti si potrà deliberare l'eventuale attivazione di un sito Internet ad accesso esclusivo per i condòmini (ed a spese loro), con password riservate, che permetta di consultare rendiconti e tutti i documenti relativi all'attività dell'assemblea. Per l'eliminazione di barriere architettoniche la maggioranza necessaria è la stessa, ma basta la presenza dei condòmini che sommino un terzo dei millesimi totali, mentre per cambiare la destinazione di uso delle zone comuni servono almeno quattro quinti dei consensi. Novità anche sulle modalità di convocazione dell'assemblea: oltre alla raccomandata, potrà avvenire anche tramite PEC (posta elettronica certificata), fax o consegna manuale dell'avviso.

Animali: niente più divieti

Le nuove norme prevedono che nessun regolamento condominiale potrà proibire di tenere animali domestici all'interno dell'appartamento, ma contemplano pene severe (sanzioni tra 200 e 800 euro in caso di recidiva, che saranno utilizzate per le spese ordinarie di condominio) in caso di disturbo della quiete o di danni causati.

Le nuove norme richiedono inoltre che al regolamento di condominio venga allegato il valore in millesimi di ciascuna abitazione; si continua ad usare questo parametro per la ripartizione delle varie spese tra i condòmini, indipendentemente da altri valori come canone di affitto e stato di conservazione e manutenzione dell'appartamento. Adesso anche se un solo condomino vuol rivedere la sua cifra millesimale per la presenza di errori o perché nel corso del tempo sono avvenuti dei cambiamenti (aumento o diminuzione di superfici, sopraelevazioni ecc.) che hanno modificato il valore della sua abitazione, adesso si può rettificare a spese di chi richiede questo cambiamento.

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