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L’ipoteca sulla casa
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Comprare
casa, regole e consigli
7.
Le cooperative edilizie
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Comprare
casa all'asta
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10 CILA
Comunicazione di Inizio Lavori
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LE ASTE o VENDITE GIUDIZIARIE
Le aste sono convenienti perché in genere aggiudicano un immobile ad
un prezzo minore rispetto a quanto potrebbe essere
venduto generalmente o da un’agenzia.
Partecipare alle aste però, non è facile come sembra e
dovrete informarvi molto bene su tutte le procedure in
essere prima di procedere in questa direzione. La prima
e più scontata questione e che innanzitutto bisogna
scegliere l’appartamento per il quale decidiamo di
partecipare alla vendita con asta con molta cautela per
evitare di perdere tempo o di perdere un possibile
affare. |
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I primi consigli
- andare a vedere la casa di persona e vedere lo stato
abitativo (come già illustrato in modo esaustivo nelle
pagine precedenti);
- anche per questo tipo di acquisto è bene fare una
visura catastale per i carichi pendenti sull’immobile;
- assicurarsi che l’immobile, se derivato da sequestro
per pignoramento, non sia abitato da eventuali
inquilini/proprietari perché in tal caso può capitare,
che non vogliono andare via di casa e si deve provvedere
in modo coattivo al trasloco, tramite le forze
dell’ordine.
Non è sempre così "
tragico" l’acquisto tramite asta,
questo ci teniamo a sottolinearlo, ma di certo bisogna
guardare tantissime cose.
Considerando che la vendita con asta di qualsiasi bene
mobile ed immobile viene effettuata in genere per
sequestro o pignoramento del bene stesso, guardiamo
insieme gli aspetti delle aste d’immobili per poterle
capire meglio.
Tipologie
Le tipologie di vendite giudiziarie sono 2:
- Vendite senza incanto;
- Vendite ad incanto.
Le prime si svolgono se si raggiunge un accordo e non vi
sono opposizioni per la vendita e le seconde subentrano
alle prime in caso in cui non si raggiunge un accordo
per la vendita.
Spieghiamo qui di seguito cosa significa.
Vendite senza incanto: i partecipanti presentano
un’offerta d’acquisto in busta chiusa presso la
Cancelleria del tribunale dove si svolgerà l’asta.
Questa offerta contiene il prezzo che si propone per
l’immobile in vendita, il modo e i tempi di pagamento
dello stesso e quanto più elementi utili alla
valutazione da parte del giudice dell’offerta. A questo
punto viene fissata l’udienza nella quale si apriranno
tutte le buste contenenti le relative offerte e alla
quale partecipano gli offerenti oltre ai creditori
iscritti.
- Se il valore dell’immobile viene aumentato di un
quinto in un’offerta, l’asta viene senza dubbio accolta.
- Se invece il valore è inferiore, uno dei creditori può
opporsi oppure lo stesso giudice può ritenere che ci
sono presupposti perché la vendita possa essere
migliore, quindi passa alla vendita ad incanto.
- Se poi ci sono più offerte valide, viene indetta una
gara tra offerenti prendendo come offerta minima di
riferimento (base d’asta), il valore dell’offerta più
alta.
- se invece l’asta non può svolgersi a causa della
mancanza di partecipazioni all’offerta, è il giudice
stesso a decidere se aggiudicare l’asta al miglior
offerente o se passare all’incanto.
A conclusione della vendita senza incanto il giudice
dispone con decreto, le modalità e la scadenza per il
versamento della somma relativa all’offerta
aggiudicatrice.
Vendite ad incanto: disposta a seguito della
vendita senza incanto per i temi appena visti, la
vendita ad incanto è la gara tra offerenti. Il prezzo
base dell’asta e tutte le modalità di svolgimento della
stessa sono affidate al giudice esecutore che stabilisce
anche una data per esecuzione dell’asta e un termine di
presentazione delle offerte. Le offerte devono arrivare
alla Cancelleria in busta chiusa e non devono essere
inferiori alla base d’asta o comunque alla migliore
offerta proposta nella precedente vendita senza incanto,
tutto comunque scritto nell’ordinanza di vendita.
Oltre a questo il giudice dispone la cauzione per
partecipare all’asta e più avanti approfondiremo di cosa
stiamo parlando nello specifico
Un’altra cosa nelle vendite ad incanto è che entro 10
giorni dopo l’aggiudicazione dell’asta, è possibile
effettuare ulteriori offerte di acquisto. Tali offerte,
per essere efficaci, devono superare di un quinto il
prezzo raggiunto nell’incanto. Certo è, che anche per
queste ulteriori offerte, se specificato, si deve
mettere in busta l’assegno per la cauzione che è pari al
doppio di quella richiesta per la prima asta.
A questa seconda asta, secondo la nuova legge, potranno
partecipare anche gli offerenti del precedente incanto
che abbiano integrato la cauzione. Il giudice poi
visionerà tali "
controproposte" è darà l’aggiudicazione
dell’asta al miglior offerente.
La
cauzione
Per le vendite senza incanto si deve versare una
cauzione obbligatoria per partecipare alla vendita, non
inferiore al decimo del prezzo proposto dall’offerente
stesso. Questa cauzione viene depositata presso la
Cancelleria e se viene stabilito che deve essere versata
solo tramite assegno circolare, lo stesso deve essere
inserito nella busta nella quale si fa l’offerta.
Per le vendite ad incanto è il giudice a decidere la
cauzione ma non deve essere superiore al decimo del
prezzo base d’asta. In genere è il 5%. Viene sempre resa
totalmente dopo la chiusura dell’incanto se l’offerente
non diviene aggiudicatario del bene. Ricordiamo però che
l’offerente deve partecipare all’asta o personalmente o
con procuratore speciale oppure la cauzione viene resa
solo dei nove decimi dell’intero.
La nuova normativa inoltre, prevede che l’avviso di
vendita, venga pubblicato su appositi siti internet
almeno 45 giorni prima della data dell’incanto o del
termine per la presentazione delle offerte. Questo per
dare modo di partecipazione a più offerenti rispetto ai
soli professionisti del settore.
Teniamo a tranquillizzare chi volesse provare a
partecipare ad un’asta che il giudice esecutore dispone
un decreto sull’immobile espropriato e venduto in asta,
sul quale viene cancellata ogni ipoteca o disposizione
di pignoramento – detto anche effetto liberatorio o
purgativo della vendita forzata immobiliare – e che
quindi sull’immobile non gravano più pendenze
giudiziarie.
Per approfondire maggiormente l’argomento riportiamo dei
link utili a cui fare riferimento e sui quali è stato
preso spunto il presente articolo per quanto riguarda le
aste:
- http://www.astegiudiziarie.it
- http://www.isveg.it/index.php?come-partecipare
- http://www.astagiudiziaria.com/
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4. Spese di mutuo, costo di un mutuo
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Articolo di Ileana Cortellessa per
Informagiovani Italia
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